Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung Nr. 2

Verkehrswert: 114.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung Nr. 2 im Obergeschoss mit Keller Nr. 2.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vollständig besichtigt; alle Räumlichkeiten der bewerteten Einheit waren zugänglich. Die Beschreibung und Bewertung stützen sich ergänzend auf Bauunterlagen, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungspläne.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 liegt im Obergeschoss und umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad/WC, Diele und Balkon. Die Wohnfläche beträgt 65,45 m²; ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht, die Flächenermittlung basiert auf den Aufteilungsplänen. Der Grundriss ist zweckmäßig und noch zeitgemäß geschnitten, mit durchschnittlichen Raumgrößen und ohne Durchgangszimmer; sämtliche Räume einschließlich Küche und Bad sind von der Diele aus erreichbar.

Die Belichtungsverhältnisse werden als gut bis befriedigend beurteilt. Der Balkon stellt ein besonderes Ausstattungsmerkmal dar. Seit dem Baujahr wurden in der Wohnung nahezu keine Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt; erfolgt sind lediglich notwendige Instandhaltungen. Entsprechend besteht ein umfassender Renovierungsbedarf, insbesondere hinsichtlich Fenster, Badezimmer, Türen, Wand- und Bodenbelägen sowie der Installationen für Elektro, Wasser und Abwasser. Der Zustand ist damit als deutlich renovierungsbedürftig einzuordnen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1966. Es umfasst vier Wohnungen vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss sowie eine ehemalige Fahrschule im Kellergeschoss; das Haus ist nach WEG in fünf Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Baugenehmigung für Wohnhaus mit Garage stammt vom 26.01.1966; 2005 wurde eine Nutzungsänderung von Wohnräumen im Obergeschoss zu Praxisräumen genehmigt.

Konstruktion und Ausbau entsprechen weitgehend dem Baujahr. Das Gebäude verfügt über massive Geschossdecken, Mauerwerkswände, Putzfassade und ein Satteldach in Holzkonstruktion. Das Dachgeschoss weist nur eine unzureichende, bauzeittypische Dämmung auf; das zweite Dachgeschoss ist nicht gedämmt. Im Gemeinschaftseigentum wurden seit Errichtung im Wesentlichen nur die notwendigsten Instandhaltungen vorgenommen. Erneuerungs- und Sanierungsbedarf besteht unter anderem bei Heizung, Fassade, Treppenhausfenstern, Balkonen, Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen des Gemeinschaftseigentums sowie bei Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecke und Dach.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnungseigentumseinheit unbewohnt und unvermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung; Dachgeschoss mit ungenügender, bauzeitüblicher Dämmung, 2. DG nicht gedämmt

• Heizung/Warmwasser: alte Ölzentralwarmwasserheizung; Wärmeabgabe über Heizkörper; kellergeschweißter Öltank mit ca. 10.000 Liter; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: bauzeitübliche Installationen; Erneuerungsbedarf der wohnungsbezogenen Installationen sowie gemeinschaftlicher Elektroleitungen beschrieben

• Fenster: in der Wohnung alte Holzfenster mit Zweischeibenverglasung; im Treppenhaus Holzfenster mit Einfachverglasung, erneuerungsbedürftig

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; Wände türhoch gefliest, Boden mit Mosaikfliesen

Das Objekt liegt in Eggenstein, einem Ortsteil der Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen mit rund 16.400 Einwohnern, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets in offener Bauweise und wird als mittlere Wohnlage bewertet. Die Nachbarschaft ist überwiegend von zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt; in der Umgebung sind zudem ein Arzt und ein Zahnarzt vorhanden. Das Objekt liegt an einer zweispurig ausgebauten, asphaltierten öffentlichen Straße mit Gehwegen auf beiden Seiten.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind in der Gemeinde vorhanden. Es bestehen zwei Grundschulen und eine Gemeinschaftsschule; weiterführende Schulen befinden sich in Karlsruhe-Neureut. Die nächste Stadtbahnhaltestelle mit Verbindung nach Karlsruhe ist rund 500 m entfernt; der nächste Bahnhof mit ICE-Anschluss liegt in Karlsruhe.

Das Grundstück des Mehrfamilienhauses ist 679 m² groß, rechteckig zugeschnitten und weitgehend eben. Es grenzt nördlich an die Straße, ist etwa 19,40 m breit und rund 35 m tief. Das Gelände liegt höhenmäßig normal zu Straße und Nachbargrundstücken. Die Außenanlagen sind stark verwildert und bestehen aus Hecke, Bäumen und Büschen; vorhanden sind ein befestigter Hauszugang sowie ein befestigter Garagenvorplatz. Das Grundstück ist voll erschlossen.